北京买房:理清思路,购房建议1562
北京章哥,北京房地产从业20年,买房通晓业内门道,理清忻州市某某涂装工程培训中心我不做所谓的思路“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。购房
一
Q:
我的建议情况如下:孩子26年上学,目前家在朝阳呼家楼,北京对口的买房小学是呼家楼中心小学,但初中对口学校不是理清八十。我和家人单位分别在呼家楼和丽泽,思路对于学区房目前有如下想法,购房不知道哪个更合适:
一是建议小学呼小,根据孩子的北京学习情况看能否上八十或者北中,如果不能的买房话在过几年卖房去海淀或者西城,那时候入学孩子少了房价能降点,理清我们还可以买房买个好一点的(房子大概1500w),但是不知道这样跨区小升初是不是一定会填坑校,还失去了小学选拔和直升的机会。
二是现在就买海淀或者西城的学区,但是现在资金只有500万首付,贷款压力也比较大,目前朝阳的房子不错,如果搬去海淀西城还得租房,会很折腾。
我们比较倾向一,也怕自己掌握的信息不够,以后转不到西海(我们还是认可西海的教育,朝阳资源太少了),想听下您的意见。
A:
1、明年上学,那是忻州市某某涂装工程培训中心否能走点招就先测个智商吧,5岁以上的基本准确。天分高的就留在朝阳走各种点招,或者直升也挺好的,相对省心。普娃佛母或追求资源均衡的去西城,虎妈牛娃+更愿意竞争的去海淀。三个区到目前为止的教育模式不太一样,看自家情况选择走哪条赛道吧。
2、孩子少了是有可能降低学区房的“溢价”,房价未必,这得看整体大盘的走势。可以参考韩国首尔和台湾省台北市的学区房走势,人口高峰之后都是整体溢价率下降,但房价没降,因为大盘涨了。
3、跨区小升初也未必填坑,只能说概率比较大,毕竟除了朝阳,对转学生都不是太友好。海淀是如果有点招就拼点招,没有或不能参与的话拼运气。西城到目前为止是只能拼运气,大抽奖的概率非常低,大多数都是注册校,能抽到二类校都是运气好的。
4、第二方案看自己吧,学区房的选择只能家长定,外人不好建议。
5、怕信息不够就找朋友加入虎妈群,各种信息满天飞。本来就是:妈妈的信息陪伴+爸爸的资金支持+孩子的努力自鸡,天时地利人和。
另外西海转学不难,难的是怎么得到好资源,要不白折腾。尤其是海淀,其实就是朝阳的升级版,牛校更牛,但渣校和朝阳也差不多。
6、多说一句,如果确定是早晚要去西海,那能早去就尽量。毕竟孟母三迁选的不是房子,而是学习氛围。
打个比方吧,如果高考以英语为主,那学区房选择的标准就是“语言环境”,这就是氛围的作用。其他的学习也都一样,环境氛围是最重要的,如果想进入圈子,最好提前进入赛道和方阵,每个方阵的速度和频率是不一样的,最终成绩也就不一样。
仅供参考。
二
Q:
请问,大兴金色漫香郡90平两居,2021年购买,总价269万(房款258万+中介费11万),首付95万元,贷款174万元。去年还了本金20万元,现在贷款本金还剩138万,房子能租3000元/月。目前卖的话也就200万,能回本60万,还不知道多久能出手。想问问章哥,这个房子能留吗?还是果断卖了,损失变现?
A:
1、能卖200万,月租3000,租售比666,租金收益有点儿不太高似的。是不是租便宜了?因为西边天宫院板块的新源时代的价格跟金色漫香郡差不多,90平两居200万出头儿。但租金在4000左右,租售比500多点儿到不了550,这还算是合理。
金色漫香郡虽然说地段儿又弱了点儿,房租适当降低也是应该,但这666也偏低了。因为目前北京郊区的房价普遍超跌,而金色漫香郡如果是现在的租售比,就不太算超跌了。毕竟丰台四五环200万房产都有租4500的,租售比450左右呢,这是典型的超跌。
2、所以我感觉这3000的租金好像低了点儿,如果能租到3500左右就说的过去了,收益率至少跟同期银行利率差不多,留着才合适呢。
3、另外也看看挂牌率,如果是在2%左右或以内,那也没必要着急。因为北京郊区的平均挂牌率就是2%,达到3%或以上算是抛盘大,还有下跌的可能,2%左右或以内无所谓。
4、总之先看看这房租对不对吧?我感觉低了点儿。然后看看挂牌率,用中介的挂牌量除以小区总套数,2%之内就说明没有抛售,没必要着急。
仅供参考。
三
Q:
请问,23年初入手月坛55平学区房,孩子24年9月已顺利入学,房子顶层东西向一居改两居,带着老人勉强能住,均价12w多。目前考虑二胎,我们是止损换到临近片区如海淀翠微附近改善,还是继续持有到老二上小学。月坛学区房您怎么看未来走势?会持续走低吗?
A:
1、用月坛的换到翠微改善,这怎么聊呢?打个比方吧,相当于有一张全聚德的餐券,能吃半只烤鸭的。但想了想觉得不实惠,所以把这餐券打折卖了,添钱到旁边便宜坊买一整只。
可以算改善,因为肉更多了,但实际上两家店在性价比方面的区别不大,都不如利康的更实惠。
也就是说,西城和海淀所有带学位的普宅都是学区房,也就都有学区溢价。月坛的溢价率更高,但翠微的也没低多少,换过来的话可以说单价降了,但性价比方面没什么太大提升,本质没有改变。能理解吗?
所以常规的改善都是:在用完了学位之后,换房到没有溢价的非学区房,这才算真正的改善。当然这也看预算,海淀在千万以上总价的溢价率就低些了,1500-2000万以上的更低,东西海都差不多规律。
2、月坛学区房的未来走势,基础部分肯定没问题,必定是跟随西城大盘。溢价部分主要看政策,有利好就继续炒,有可能撑住,毕竟顶级学区更受追捧。没什么政策就看运气,有可能受影响。
主要您这是占坑儿房,溢价率本来就偏高,而且还是顶层带硬伤的,又改过,从居住角度讲各项都不太占优吧。而房子是用来住的,越宜居的才越保值呢,至少流动性强。
可以参考日韩和台湾省的学区房历史,过了人口拐点之后,普通学区的房子溢价率逐年降低,顶级学区中宜居的大户型支撑更强。毕竟好资源才什么时候都稀缺呢,学区是好资源,宜居也是好资源。
3、溢价部分也未必持续走低,今年是入学高峰的最后一年,明年之后才是明确的拐点呢。到时候看政策吧,或许会出台利好。
仅供参考。
四
Q:
还有一个问题想请教您:从保值角度考虑,远洋一方溪语苑和城里有学区性质的房子(比如上面提到的那三个小区),未来哪个相对更保值呢?
A:
1、未来哪个更保值,不知道,能回答这问题的就两种人,一种是骗子,另一种也是骗子。
2、比较任何东西都得是“对等”,或者是有限定条款,否则没什么意义。打个比方就是想买件衣服,羽绒服和西服哪个合适?这谁知道啊,只能说追求保暖就买羽绒服,想干中介就买西服,功能不同的东西没法儿比。
3、或者这么说吧,追求保值的稳妥就买溪语苑,虽然地段儿不算多强,但小区开发的不错,这么多年只是略落后大盘而已,以后只要物业水平不下降就大概率延续,最好成绩能不落后,至少没风险。
学区房得分成两部分,如果是老小区,那基础部分必定是跟随大盘涨跌,因为其本身就是大盘的重要组成部分。只要房子没硬伤,那就占不到便宜也不吃亏。
但溢价部分说不好,看明年之后的政策了,有利好就能撑住,没有的话或许都受影响。不过具体到小区和房源又得看具体情况,学区资源越好+居住体验越好的会支持更强,普通的则就普通了,东亚其他国家和城市都是这种先例。毕竟风口上猪确实都能飞,还劣币驱逐良币呢,但退潮之后就知道谁穿着裤衩了,好东西才什么时候都稀缺。
4、总之如果不看学区溢价部分,那核心区的基础部分更稳妥,但溢价部分看具体情况,聊这些大的概念没什么意思。
仅供参考。
五
Q:
请问,我是西城简易楼的住户,老公房,这次腾退因为没达到100%失败了。说实话我们家也犹豫,因为给的钱实在太少了,跟前几年我们亲戚家的相比差了一半还多,主要就是房子的差的太多了。我看了您点评丰台的了,想问问您对溪城家园的怎么看?另外您有什么建议吗?
A:
1、溪城家园,要说整体地段儿还行,挨着公园的环境不错,离地铁也不算太远,板楼也不错。劣势是离地铁还是不近,相对有点偏,所以人家才给规划成保障房的。或者说这种地段儿对于普宅不算太强,毕竟住户们对外界配套的需求大。
另外就是密度有点儿大,两个区加起来4000多户,后续或许还得盖。基本都是紧凑户型,那这居住人口就稍微密了点儿了。而看看附近的商品房小区,同等面积的土地,最多也就开发2000户吧,甚至更少。
2、所以在我看来这就是典型的自住为主的小区,中规中矩吧。另外看物业的维护水平,如果维护的好,那价格走势就应该还行。如果不太强,那过个6/7年,或许价格就跟周边老房差不多了。
3、腾退我不懂,给不了建议。而且也没人能给建议吧?只能等下一次的规划了。
仅供参考。
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(责任编辑:休闲)
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